교환은 세금을 앞당겨 내고
취득가를 시세로 높이는 선택지입니다.

교환도 세법상 유상 양도에 해당하므로 교환 당사자 두 사람 모두 각자 넘기는 집의 양도소득세와 새로 받는 집의 취득세를 납부합니다. 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택은 양도가액 12억 원 초과분만 과세되며, 취득세 과세표준은 주고받는 두 부동산의 시가인정액 중 높은 금액이 적용됩니다. [6][8]

2026년 8월 3일 발표되어 현재 국회 심사 중인 정부안에 따르면, 2027년 양도분까지는 현행(보유 연 4%+거주 연 4%, 최대 80%, 한도 없음)이 유지되고, 2028년 양도분은 보유 연 2%+거주 연 6%(한도 20억 원), 2029년 이후 양도분은 거주 연 8%(최대 80%, 한도 10억 원)로 개편됩니다. 단, 국회 심사 과정에서 수정될 가능성이 있습니다. [1][5]

소득세법 집행기준(96-162의2-3)에 따라 감정평가법인의 평가와 그 차액 정산 절차가 있어야 실거래가로 인정됩니다. 단순 합의 교환은 추계 과세 대상이 될 수 있으며, 기준시가 10억 원 초과 물건은 감정기관 2곳 이상의 평균액을 사용하므로 두 주택 교환 시 최소 4건의 감정평가서가 필요합니다. [7]

투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 후 교환도 조합원 지위양도 제한 대상이므로 양측 모두 예외요건(1주택·10년 보유·5년 거주)을 갖춰야 합니다. 특히 쌍방 등기가 순차적으로 처리될 경우 도시 및 주거환경정비법 제39조에 따라 한순간 1인이 2물건을 소유한 것으로 보아 조합원 지위 하나가 소멸할 위험이 있어 사전 법률 검토와 동시 등기 설계가 필수입니다. [12]

토지거래허가구역에서는 교환 역시 토지거래허가 대상이며, 허가를 받으면 취득 후 2년 실거주 의무가 부여됩니다. 따라서 교환 후 원래 살던 집에 전세로 남는 방식은 허가구역에서 활용하기 어렵고, 새 집에 실제 거주하지 않으면 향후 장특공제 거주기간도 쌓이지 않습니다. [10][12][13]