가이드 05 · 특수관계인 거래 세법
부모와 자녀가 아파트를 교환할 때
부당행위 기준과 2026년 신설 규정은?
부모·자녀 간 부동산 교환은 특수관계인 거래로 분류되어 양도세·증여세·취득세의 부당행위계산부인 및 저가양수 기준이 엄격하게 적용됩니다. [8] 특히 2026년부터는 대가를 지급한 거래라도 시가인정액과 거래가 차이가 3억 원 이상 또는 30% 이상이면 취득 전체를 증여로 보는 ‘취득세 증여의제’가 신설되어 각별한 주의가 필요합니다. [8][18]
부모·자녀 간 교환 시 세목별 과세 기준표 [8]
| 세금 항목 | 문제가 되는 기준 (시가 vs 거래가 차이) | 세법상 효과 및 불이익 |
|---|---|---|
| 양도소득세 (부당행위계산부인) | 시가와 거래가 차이 ≥ Min(시가 × 5%, 3억 원) | 거래가를 부인하고 시가로 양도세 재계산 [8] |
| 증여세 (저가양수·고가양도) | 시가와 거래가 차이 ≥ Min(시가 × 30%, 3억 원) | 기준 초과분에 대해 증여세 부과 [8] |
| 취득세 (부당행위) | 차이 ≥ Min(시가인정액 × 5%, 3억 원) | 시가인정액이 취득세 과세표준이 됨 [8] |
| 취득세 증여의제 (2026년 신설) | 대가 지급 거래라도 차이 3억 원 이상 또는 30% 이상 | 유상 취득이 아닌 취득 전체를 증여(무상취득 세율)로 봄 [8] |
실전 사례 검증: 부모 공동명의 20억 ↔ 자녀 단독명의 14억 (정산금 없이 교환 시) [8]
부모 공동명의(지분 각 50%) 20억 원 아파트와 자녀 14억 원 아파트를 차액 정산금(6억 원) 없이 맞교환하면, 부모 1인당 거래 차이는 정확히 3억 원이 되어 증여세 과세 기준(3억 원 초과분 과세)에 걸리지 않아 증여세 산출액은 없습니다. [8]
※ 주의할 점: 시중의 "자녀와 맞교환하면 증여세가 안 나온다"는 설명은 바로 이 좁은 구간을 말하는 것이며, 대신 ① 부모의 양도소득세는 부당행위계산부인에 걸려 시가(20억)로 재계산되어 늘어나고, ② 취득세는 양쪽 모두 높은 가액(20억)이 과세표준이 되어 늘어나며, ③ 만약 감정평가액이 20.5억 원으로 나오면 즉시 증여세와 취득세 증여의제가 발생합니다. 부모 단독명의라면 3억 원이 곧바로 증여이익이 됩니다. [8]