중개 실무 및 계약서 필수 조항 4대 원칙

1. 중개보수 산정 기준: 교환계약의 중개보수는 교환 대상 중 거래금액이 큰 물건의 가액을 기준으로 합니다(공인중개사법 시행규칙). [C5]
2. 감정평가법인 선정 방식: 양측 합의로 2개 감정평가법인이 두 물건을 모두 평가하는 방식이 평가 기준 통일에 유리합니다. 분쟁 소지가 있는 관계라면 각자 선정 방식을 씁니다. [7]
3. 계약서 필수 조항: ① 감정가 기준 차액 정산, ② 동시이행, ③ 쌍방 등기 동일자 접수, ④ 근저당·전세 승계 조건과 채권자 동의 조항을 반드시 넣습니다. [7][12]
4. 대법원 2019두45074 판례: 감정 차액을 상대방에게 무상출연하기로 한 교환에서 그 차액은 취득세 과세표준에 포함되지 않습니다. [19]

시장 및 커뮤니티 여론 (회의론 vs 실제 매칭 시도)

• 비용 및 성사율 회의론: "양도세·취득세만 최소 5억 원, 대형은 10억 원이 넘는다" [C3], "조건이 정확히 맞물릴 성사 확률이 희박하다" [C5]는 신중론이 존재합니다.
• 실제 매칭 탐색 시도: 개포 신축 44평 ↔ 강남 재건축 맞교환 타진 [C6], 둔촌주공(올림픽파크포레온) 34평 교환 희망 [C7] 등 온라인 커뮤니티를 통한 직접 매칭 시도도 이어지고 있습니다.
• 정책 리스크 우려: 토지거래허가구역 내 교환 허가 거부 가능성이나 조합원 지위 해석 같은 정책·행정 리스크를 우려하는 목소리도 함께 나옵니다. [12]