가이드 03 · 유불리 자가진단
누구에게 교환이 유리하고,
누구에게는 의미가 없나요?
교환이 유리한 사람은 취득가가 낮아 누적 차익이 10억 원 이상이고, 1세대1주택으로 장특공제 80%를 받을 수 있으며, 양도세와 취득세(시가의 약 3.3~3.5%)를 낼 현금이 있고, 교환 후 새 집에 실제 거주할 수 있는 경우입니다. [10][11] 반대로 차익이 작거나 양도가 30억 원 이하에 10년 이상 거주한 경우, 혹은 곧 매도할 계획이 없다면 세금 선납의 기회비용 때문에 실익이 작습니다. [2][3]
교환을 검토할 만한 경우 (유리한 조건)
교환이 불리하거나 의미 없는 경우
전문가 시뮬레이션 근거 비교 정부안, 국회 심사 중(2026-10-16 기준)
| 사례 단지 및 조건 | 취득가 → 현재 시세 | 현행(2027) 양도세 | 2028년 양도세 | 2029년 양도세 | 비고 및 분석 출처 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고가 1주택 표준 사례 (10년 이상 보유·거주) | 5억 → 50억 | 약 2.75억 (취득세 등 합 4.4~4.5억) |
— | 약 11.2억 | 오승국 세무사 분석 [10] |
| 용산 한남더힐 233㎡ | 42억 → 125억 | 6.69억 | — | 31.45억 | 고유빈 세무사 분석 [11] |
| 압구정 현대 1·2차 131㎡ | 장기보유 사례 | 3.54억 | — | 15.44억 | 고유빈 세무사 분석 [11] |
| 반포 래미안퍼스티지 84㎡ (10년 거주) | 16억 → 56억 | 2.42억 | 4.50억 | 9.45억 | 세무 시뮬레이션 사례 [C1] |