가이드 04 · 리스크 점검
교환 계약 전 반드시 확인할
함정 체크리스트 8가지
아파트 교환은 감정평가를 생략하거나 같은 평형이라고 임의로 같은 금액을 적으면 국세청의 직접 감정평가 과세나 부당행위계산부인 대상이 될 수 있습니다. [7][10] 또한 재건축 조합원 지위 상실 위험, 등기 순서에 따른 취득세 8%대 중과, 토지거래허가구역 2년 실거주 의무 등 8가지 실무 함정을 계약 전에 반드시 점검해야 합니다. [12][13]
1. 감정평가 생략 금지 (국세청 초고가 아파트 직접 감정)
국세청은 2025년부터 초고가 아파트도 직접 감정평가 과세 대상에 포함했습니다. 공인 감정평가 없이 교환하면 추계 과세 및 세무조사 대상이 됩니다. [7]
2. 같은 평형이라도 임의로 같은 금액 기재 위험
동·층·조망 차이 때문에 저가양수나 고가양도로 볼 수 있고, 임의로 높게 적은 가격은 향후 양도 시 취득가로 인정되지 않을 수 있습니다. [10][C1]
3. 재건축 단지 내 교환 시 조합원 지위 상실 위험
투기과열지구 조합설립인가 후에는 교환도 지위양도 제한 대상이라 양쪽 모두 예외요건(1주택·10년 보유·5년 거주)이 필요합니다. 등기가 순서대로 처리되면 도정법 제39조에 따라 조합원 자리 하나가 사라질 위험이 있습니다. [12]
4. 등기 순서에 따른 순간 2주택 취득세 중과 및 입주권 세율
등기 순서에 따라 먼저 받은 쪽이 순간 2주택이 되어 취득세 중과(조정지역 8%대)가 걸릴 수 있으므로 일시적 2주택 신고로 방어해야 합니다. 관리처분인가 후 입주권은 주택이 아닌 토지 세율(4.6%)이 적용됩니다. [12]
5. 토지거래허가구역 2년 실거주 의무 (원래 집 전세 불가)
토지거래허가구역에서는 교환도 허가 대상이고 [13], 허가를 받으면 2년 실거주 의무가 생깁니다. [12] 교환 후 원래 집에 전세로 사는 방식 [10]은 토허구역에서는 쓰기 어렵고, 새 집 거주기간도 쌓이지 않습니다.
6. 새 집의 보유·거주기간 0년부터 재시작
교환으로 취득한 새 주택의 보유기간과 거주기간은 취득 등기일부터 처음부터 다시 시작합니다. 향후 매도 계획 시점을 반드시 고려해야 합니다.