가이드 06 · 재건축 원조합원 세무
재건축 원조합원의 보유·거주기간과
청산금 차익 안분은 어떻게 계산하나요?
재건축 원조합원의 보유기간은 구주택 취득일부터 통산하며(소득세법 시행령 제166조), 거주기간은 공사기간을 제외한 구주택과 신축 주택의 실거주 기간을 합산합니다. [22][23] 30년 전 5억 원에 취득한 재건축 주택(분담금 0원, 총 거주 18년)을 55억 원에 양도할 경우, 지방소득세 포함 양도세는 2027년 3.21억 원에서 2028년 8.71억 원, 2029년 13.66억 원으로 증가합니다. [1][22]
1. 보유·거주기간 통산 및 개편안 특례
- 보유기간 통산: 구주택 취득일부터 통산합니다. 기존 건물분 차익의 장특공제 보유기간은 기존 건물 취득일부터 신축 양도일까지입니다(소득세법 시행령 제166조). [22]
- 거주기간 합산: 구주택과 신축의 실거주를 합산하되 공사기간은 제외합니다. [23] 관리처분인가 후 철거 전 구주택 거주도 합산된다는 해석이 있습니다. [24]
- 개편안 공사기간 특례: 정비사업으로 이주한 뒤 신축을 취득하면 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정합니다. [27] 조합원입주권은 관리처분인가 전 자산이 주택이면 장기거주 소득공제를 적용합니다. [2] 정부안, 국회 심사 중(2026-10-16 기준)
재건축 원조합원 양도세 시뮬레이션 (30년 전 5억 취득 → 55억 양도, 1세대1주택, 지방소득세 포함)
| 시나리오 경우 (6장 검증 계산식 기준) | 2027년 (현행 유지) | 2028년 (한도 20억) | 2029년 (한도 10억) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| A. 분담금 0원, 거주 18년 (구주택 15년 + 신축 3년) | 3.21억 | 8.71억 | 13.66억 | 보유 30년·거주 18년 (최대 80%) |
| B. 분담금 5억 원 (권리가 20억), 거주 A와 동일 | 3.80억 | 6.78억 | 11.73억 | 해석 확인 필요 청산금분 거주기간을 신축 입주 후(3년)만 넣은 가정 |
| C. 분담금 0원, 구주택 2년 거주 · 신축 미거주 | 9.32억 | 12.42억 | 15.52억 | 2029년 보유공제 폐지로 공제율 16%로 하락 |
| C'. C에 공사기간 절반(2년) 거주 인정 특례 적용 | 7.78억 | 10.10억 | 13.66억 | 총 거주 4년 인정 시 [27] |
| D. [참고] 5억 취득 · 30억 양도 · 18년 거주 | 0.93억 | 0.93억 | 1.80억 | 30억 이하 기본공제 2,500만 원 적용 [2] |
※ 계약서 보관 안내: 30년 전 매매계약서가 없으면 취득가는 환산취득가액 등 추계로 정해질 수 있으므로 옛 계약서·분양서류를 반드시 보관하시기 바랍니다.
※ 고령 원조합원 보유 후 상속 안내: 상속받은 주택의 취득가액은 상속 당시 평가액이 되므로, 고령 원조합원은 매도 대신 보유 후 상속을 택할 수 있습니다(상속세는 별도, 일반 세법 원칙 · 세무사 확인 필요).