가이드 01 · 교환의 세금 구조
아파트를 교환하면
세금은 어떻게 계산되나요?
아파트를 교환해도 두 사람 모두 양도소득세와 취득세를 냅니다. [6][8] 2026년 상반기 전국 아파트 교환은 305건(서울 57건)으로 3년 만에 가장 많았으며, 양쪽이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추면 양도가 12억 원 초과분만 과세됩니다. [8][11]
1. 양도소득세 과세 원칙과 실거래가 인정 요건
- 국세청은 교환 대상 자산 전부에 양도세를 과세합니다. 실거래가를 확인할 수 없으면 매매사례가 → 감정가 → 환산가 → 기준시가 순으로 양도가액을 정합니다. [6]
- 감정평가법인의 평가와 그 차액 정산 절차가 있어야 실거래가로 인정됩니다(소득세법 집행기준 96-162의2-3). 감정평가 없는 단순 교환은 추계 과세 대상입니다. [7]
- 기준시가 10억 원 초과 물건은 감정기관 2곳 이상의 평균을 씁니다. 두 아파트를 맞교환하면 감정평가서가 최소 4건 필요합니다. [7]
- 양쪽이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추면 교환도 비과세가 적용되어, 양도가 12억 원 초과분만 과세됩니다. [8]